В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Буквальное толкование данной нормы указывает на то, что возможность предъявить требования, связанные с недостатками объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, зависит именно от момента обнаружения недостатков, а не от момента обращения с соответствующим требованием. Иными словами, в той ситуации, когда недостатки были обнаружены в пределах гарантийного срока, но обращение с требованием об их устранении последовало уже после его истечения, такое обращение является правомерным.
Если же недостатки обнаружены по истечении данного срока, требования, связанные с недостатками результата работ, удовлетворению не подлежат (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24.03.2022 по делу N 8Г-31766/2021[88-3759/2022-(88-34306/2021)], постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2020 N 07АП-7004/20, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 N 17АП-2214/22).
Вместе с тем необходимо учитывать, что к отношениям между застройщиками и гражданами, которые приобрели объект долевого строительства для личных, домашних, семейных и иных целей, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, помимо специальных норм Закона N 214-ФЗ, подлежат применению также нормы законодательства о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Законом (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").
В свою очередь, из положений п. 6 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" следует, что в случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении двух лет (пяти лет в отношении недвижимого имущества) со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен. Аналогичная норма содержится также в п. 2 ст. 737 ГК РФ.
В связи с изложенным при отсутствии установленного застройщиком срока службы указанного в вопросе дома с требованиями об устранении существенных недостатков можно обратиться и после истечения гарантийного срока в пределах 10 лет с момента передачи объекта долевого строительства, если у истца имеются доказательства возникновения таких недостатков до принятия им указанного объекта (смотрите, например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2022 N 09АП-9421/22).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества